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Ultima modifica sabato 25 novembre 2017 15:36

Ristrutturare un appartamento

I preliminari

Ogni casa ha una storia a sé ed ogni committente ha delle esigenze particolari.

Se da un lato è necessario che il Proprietario di casa si renda conto della necessità di affidarsi ad una squadra di Tecnici per eseguire i lavori di ristrutturazione, dall'altro è compito della squadra di Tecnici mettere in campo tutta la sensibilità (e tutto il loro mestiere…) per cogliere le esigenze sia del Committente che della casa.

Quando siamo stati contattati dai Proprietari di questo appartamento le indicazioni che mi sono state fornite sono state molto chiare: "Si è liberato un appartamento che teniamo in affitto, ma prima di riaffittarlo dobbiamo ristrutturarlo perché è pieno di problemi. Però vogliamo risparmiare!"

Solitamente all'ultima frase non avrei reagito in modo propriamente convenzionale … ma conoscevamo già i Committenti per averci lavorato in passato e so benissimo quello che intendevano per "vogliamo risparmiare".

Chi affitta appartamenti sa benissimo come e per poterci guadagnare qualcosa a fine anno; una caratteristica che devono avere le case è quella di non dare nessun tipo di seccatura.

Quindi sono consapevoli che risparmiare adesso (cioè spendere poco durante la ristrutturazione) significa affrontare spese di manutenzione impreviste negli anni futuri e anticipare di molto la prossima ristrutturazione.

In questo caso il risparmio significa selezionare attentamente gli interventi necessari da fare per dare ai nuovi inquilini una casa perfettamente funzionante e farli in modo da non avere preoccupazioni in futuro. Quindi spendere qualcosa in più adesso significa risparmiare in futuro.

In questo caso particolare a questa consapevolezza si aggiunge anche il fatto che l'immobile è particolarmente di pregio: infatti si trova in un palazzo signorile con quasi un secolo di vita e che affaccia direttamente a mare.

E quando ti dico che affaccia a mare non intendo che da una finestra si intravede il mare ma che da tutte le finestre si vede il mare e che le stanze principali hanno la vista sul mare.

Abbiamo avuto la fortuna che i Proprietari di casa abbiano deciso di affidarsi completamente a noi e ci hanno lasciato carta bianca.

Come sempre abbiamo applicato il nostro rigido protocollo di attività da eseguire e cominciato il nostro lavoro.

Fase 1: i rilievi

Quando parliamo di rilievi dobbiamo distinguere tra due tipi:

  1. I rilievi conoscitivi
  2. I rilievi metrici

I rilievi conoscitivi

Questi due tipi di rilievi procedono in parallelo, ma se conoscere le misure precise della casa (rilievi metrici) è fondamentale per arrivare a determinare in modo inequivocabile le "quantità", cioè quanto dovrà essere fatto di ogni lavorazione e quindi quanto costerà; per capire e decidere che interventi vanno eseguiti quando si decide di ristrutturare un appartamento è indispensabile partire da quelli che chiamo i rilievi conoscitivi.

Si tratta di verifiche formali sull'immobile e di verifiche pratiche all'interno dell'immobile che iniziano già dal primo sopralluogo. Grazie alla conoscenza e alla comprensione di questi aspetti è possibile dare subito al cliente un'idea dei lavori che è necessario affrontare in casa.

Le verifiche formali consistono in tutte quelle ricerche che fanno sapere se l'immobile è lecito (non abusivo) e se sono stati fatti degli interventi sostanziali non dichiarati durante gli anni. Stiamo parlando di quella che tra i tecnici viene chiamata la conformità dell'immobile.

In sostanza servono due documenti: il riferimento del permesso di costruire che determina appunto la liceità del fabbricato intero e la planimetria catastale per confrontare lo stato dei luoghi con quanto dichiarato al catasto.

In realtà sarebbe utile anche fare un accesso agli atti degli archivi Comunali per vedere se si trova qualche pratica edilizia fatta durante gli anni relativamente all'appartamento in oggetto ma solitamente la planimetria catastale è una buona cartina di tornasole per capire se è tutto in regola.

In questo caso ero già certo della liceità del fabbricato in quanto ho già seguito altre ristrutturazioni al suo interno. Tra l'altro si tratta di un fabbricato costruito negli anni venti del secolo scorso e che si affaccia sulle due strade principali della città, quindi il fatto che sia regolarmente costruito era già fuori discussione.

Però tieni presente che il riferimento al permesso di costruire è un dato che spesso nella modulistica che devi compilare per fare la pratica edilizia ti viene richiesto. Quindi è meglio avercelo comunque sotto mano.

Per quanto riguarda la planimetria catastale puoi verificare anche tu dalle immagini che ti ho messo più avanti nell'articolo che la distribuzione interna degli ambienti coincide con la realtà, quindi è tutto in regola anche da questo punto di vista: nessun intervento illecito sembra essere stato fatto.

A questo punto sono passato alle verifiche pratiche, cioè mi sono chiesto: cosa c'è che non va in questo appartamento? È il passaggio fondamentale per capire gli interventi necessari da fare per fornire un appartamento perfettamente funzionante e che non dia problemi ai futuri inquilini.

I problemi reali e profondi dell'appartamento sono stati subito evidenti:

  1. Il bagno

il bagno è completamente da rifare. Non solo nelle finiture, come puoi vedere dalla foto qui sotto, ma anche in tutti gli impianti, cioè quello che sta sotto le piastrelle. L'inquilino del piano di sotto si è lamentato più volte di piccole infiltrazioni…significa senza dubbio che gli impianti stanno cominciando a cedere…

  1. Cucina

Anche gli impianti della cucina sono da rifare completamente: sebbene non siano stati eseguiti sondaggi sulle tubazioni presenti è presumibile che risalgano allo stesso periodo del bagno, quindi i problemi che potrebbero scaturirne (principalmente perdite…) sono gli stessi.

Qui, a differenza del bagno, non c'è però la necessità di rifare tutta la cucina ma solo la parete dove devono essere posizionati i mobili. Quindi gli interventi saranno più limitati.

  1. Impianto elettrico

Il terzo elemento che è saltato subito all'occhio dal sopralluogo è l'assoluta inadeguatezza dell'impianto elettrico. Da quello che ho potuto constatare visivamente non risponde alle attuali norme e nemmeno a quelle emanate nel 1990, quando sono stati introdotti per la prima volta i certificati di conformità degli impianti.

  1. Impianto di riscaldamento?

Ci siamo poi avvalsi della consulenza di un Ingegnere impiantista per valutare in modo approfondito l'impianto di riscaldamento esistente: dal sopralluogo fatto insieme è emerso che l'impianto è funzionante e che la caldaia è in buone condizioni. Però l'età dell'impianto ha fatto emergere chiaramente come i consumi non siano ottimizzati: infatti, anche se in buone condizioni, ha oltre vent'anni e sicuramente consuma molto più di una moderna caldaia a condensazione. Inoltre tutta la rete di distribuzione è stata sicuramente realizzata in tubi di rame non isolati, quindi che sprecano parte del calore generato dalla caldaia lungo il percorso fino ai termosifoni.

Detto ciò l'impianto risulta comunque essere a norma ed è stato annualmente controllato (con tanto di libretto di caldaia aggiornato regolarmente) e quindi potrebbe anche rimanere invariato.

È stato commissionato all'Ingegnere la redazione dell'Attestato di Prestazione Energetica (obbligatorio per stipulare il contratto di affitto) da cui ci aspettiamo di ricevere importanti informazioni anche in merito alle eventuali modifiche da fare e quanto farebbero risparmiare sulle bollette.

  1. Porte e Infissi

Per le porte e gli infissi è stato sin da subito evidente come siano molto particolari, soprattutto gli infissi interni del salone e della camera da letto, in quanto di dimensioni generose e con una particolare struttura dello scuretto interno completamente indipendente rispetto all'infisso vero e proprio.

Questi infissi, insieme alle porte interne e ad alcuni decori, danno il vero carattere all'appartamento, quindi è essenziale cercare di preservarli.

Per contro però c'è da constatare il non buon stato di manutenzione: le porte interne in molti casi in si chiudono e anche gli infissi esterni non sono perfetti. Inoltre il legno è o carico di molti strati di vernice accumulati negli anni, oppure completamente mancante nelle parti esterne.

C'è infine da evidenziare come, vista l'età, siano tutti gli infissi sono a vetro singolo e non vetrocamera e mancano completamente le guarnizioni, quindi non sono particolarmente isolanti.

  1. Pareti

Per quanto riguarda le pareti interne è stato evidente come in alcuni casi siano in pessime condizioni, mentre in altri casi siano in ottime condizioni. Tra l'altro in alcune stanze ci sono degli stucchi originali che sono conservati in ottimo stato. Sicuramente è necessaria la classica "rinfrescata".

Finita la parte dei rilievi conoscitivi mi è stato possibile, prima ancora di avere in mano il rilievo metrico, andare dai Committenti per dare un primo aggiornamento in merito agli interventi necessari per riuscire a fare una ristrutturazione che li facesse risparmiare.

Ma prima è meglio parlare degli altri rilievi che sono stati fatti e che sono stati ugualmente essenziali.

I rilievi metrici

Fare i rilievi metrici significa conoscere le reali dimensioni della casa, di tutti i suoi ambienti e di tutti i suoi componenti.

La planimetria catastale, che è spesso l'unica rappresentazione di un appartamento che viene fornita (come in questo caso), non è assolutamente sufficiente per conoscere la reale consistenza della casa.

Le misure, che devono essere prese con un righello sulla stampata della planimetria non sono quasi mai veritiere: spesso non coincidono con la realtà né per le misure e né per le proporzioni interne degli ambienti.

Per poter eseguire delle valutazioni chiare e preparare un progetto con tutti i crismi è necessario avere le misure precise della casa.

Quindi ci siamo armati di metro (laser), carta e penna e siamo partiti a fare il rilievo.

Per rendere più semplice il lavoro il giorno prima di iniziare abbiamo ricalcato al computer la planimetria catastale in modo da avere una base pulita su cui prendere le misure.

Quindi siamo passati da così:

A così:

Una bella differenza vero?

Ma non è tutto. Infatti l'appartamento presenta delle caratteristiche particolari tra cui le porte e gli infissi a cui abbiamo accennato prima. Quindi ho fatto anche un rilievo dettagliato di questi elementi che viene chiamato abaco. Qui sotto puoi vedere il rilievo delle sole porte:

Ora si che c'è una base su cui poter lavorare!

Tra la prima sessione di rilievo, restituzione al computer, la seconda sessione di rilievo per dettagli e verifiche, e restituzione finale, sono passati due giorni pieni di lavoro.

È vero che questo appartamento è un po'particolare, ma il rilievo preciso dell'immobile è fondamentale per garantire il corretto proseguo della progettazione e di conseguenza della ristrutturazione.

In questo articolo ti ho fatto vedere come si sono svolte le primissime fasi necessarie per ristrutturare un appartamento, che mentre leggi non è ancora partita ma che è già ad un livello di progettazione avanzato.

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